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住宅ローンの担保
住宅ローンを借りるにあたっては、土地、建物を担保に入れなければなりません。
それでは、銀行等はいったいどのような方法で担保評価をだしているのでしょうか？
実際のところ金融機関によって様々ですが、次のような方法が考えられます。
土地については、路線価を採用している金融機関が多いと思います。
・売買価格（取引事例）・・・取引事例を集めてこれに事情・時点等の修正をして計算するもの。
・路線価・・・・・・・・・・・・・・・相続税・贈与税の財産評価をだすためのもの。
・固定資産税評価・・・・・・・路線化のない地域では固定資産税評価額を使用し、その地域の倍率を
かけるて計算する方法。原則として3年ごとの基準年度に評価額が見直
される。
・公示価格・・・・・・・・・・・・・地価公示法にもとづき毎年1回、3月下旬頃に、1月1日を基準日として公示
される。
建物については、再調達価格が一般的でしょう。
・再調達価格・・・建物の用途・構造により再建築するのに必要な原価を求める方法。構造により再調
達原価はかわる。
マンションは、取引事例が多いでしょう。
・売買価格（取引事例）・・・取引事例を集めてこれに事情・時点等の修正をして計算するもの。
金融機関はおおよそ上記で求めた時価（実際の購入時価と別）の7割〜8割を担保評価額としています。
近年は、従来に比べて担保に依存しない融資手法が浸透しつつありますが、やや難しい住宅ローン案件の場合ではやはり担保力はどうかということが問題となります。
方法としては別の物件を共同担保に入れるという方法ができる金融機関も中にはあります。不動産仲介業者に尋ねてみてください。
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